Innløsning av kommunal festetomt

Festekontrakt med 3 parter (2 kontrakter):

Bortfester = grunneier (f.eks. Opplysningsvesenets fond eller eier av et gardsbruk)

Framfester = leierettshaver på bortfestersiden (f.eks. Sunndal kommune)

Fester = huseier som fester grunnen i henhold til avtale med framfester

Festekontrakt med 2 parter (1 kontrakt):

Bortfester = grunneier (f.eks. Sunndal kommune)

Fester = huseier som fester grunnen i henhold til avtale med bortfester

Ordninger med tomtefeste ble vanlig i Sunndal på 1950-60 tallet. Sunndal kommune gikk inn som en aktiv aktør for at folk flest skulle få mulighet til å bygge seg hus. Samtidig fikk grunneiere varige inntekter og hjelp til å bygge ut infrastruktur.

De fleste kontrakter berører 3 parter og omfatter 2 kontrakter. Eksempelvis var Opplysningsvesenets fond grunneier og bortfester, Sunndal kommune var framfester (leierettshaver på bortfestersiden) og huseier var fester i henhold til avtale med Sunndal kommune. De fleste av denne typen kontrakter er etter hvert opphørt ved at kommunen først har kjøpt hele området som ble festet og deretter tilbudt den enkelte fester å innløse sin tomt.

Festeavtalen mellom huseieren (fester) og kommunen (bortfester/grunneier) går ut på å la festerens bygning stå på bortfesterens grunn mot en viss årlig godtgjørelse. Dette er en avtale hvor festeren i en bestemt periode har omtrent samme råde- og bruksrett som for en selveiertomt, uten faktisk å eie den.

Det er i mange tilfeller vanlig at festeavgiften indeksreguleres. Men festekontraktene som Sunndal kommune har inngått reguleres ikke etter konsumprisindeksen, men med utgangspunkt i markedsverdien på tomter i området.

Tomtefesteloven

Festeavgiften/avgiftsarealet for den enkelte tomt i de eldste boligfeltene på Sunndalsøra er utregnet på bakgrunn av netto tomteareal pluss en andel av gategrunn. Andel av gategrunn for den enkelte tomt vil i gjennomsnitt være ca. 100 m².

Bakgrunnen for dette er at kommunen ved opparbeidelse av disse boligfeltene i sin helhet bar utgiftene til opparbeidelse av veg med fast dekke, fortau og kloakk, mens "gategrunn betales av huseieren", jfr. kommunestyresak 133/1967.

Dette betyr at gatearealet skal eies og vedlikeholdes av kommunen, mens festeren må betale for grunnerverv av aktuelt gateareal når den enkelte tomt innløses.

Til sammenligning kan nevnes at utgifter til erverv og opparbeidelse av boligfelt etter dagens ordning må betales av tomtekjøpere fullt ut.

I forbindelse med at et skjøte for en kommunal eiendom som en fester ønsker å innløse skal tinglyses, krever Kartverket en erklæring om sletting av festerett fra fester og en tilsvarende erklæring fra bortfester. Original erklæring om sletting av festerett sendes til tinglysing sammen med skjøte som utstedes og signeres av kommunen.

Hvis en tomtefester ikke ønsker å innløse sin festetomt i forbindelse med at kommunen tilbyr innløsning, vil kommunen som oftest tilby videreføring av festekontrakt.

Ved senere omsetning av festetomt må det påregnes en vesentlig forhøyelse av festeavgiften uavhengig av reguleringstidspunktet. Den nye avgiften vil bli tilpasset markedspris på det aktuelle tidspunkt, avhengig av tomtens størrelse og tidspunktet for når det blir aktuelt. Tilsvarende økning vil gjelde for salgsprisen.

Unntak for slik prisøkning utenfor reguleringstidspunktet gjelder for overføring av festetomt/hussalg til nærmeste familie.